Markpriser och kunskapsbrist: Därför är BTA-modellen problematisk

Nyckelorden här är vilka och väljer. För när kommunerna säljer sin mark så är det BTA, alltså ”summan av alla våningsplans area mätt från byggnadsdelarnas utsida”, man räknar. Och man tar sedan betalt för varje kvadratmeter ljus BTA (den exakta definitionen av ljus BTA kan skilja sig lite åt mellan olika kommuner).

Det innebär i praktiken att kommunerna tar lika mycket betalt för en kvadratmeter trapphus, gemensamhetsutrymme eller tvättstuga ovan mark som för en kvadratmeter bostad. Detta i ett tidevarv av akut bostadsbrist. Tokigt? Ja, men det är bara en sida av hur suboptimerande BTA-modellen är.

För man tar också lika mycket betalt för den yta som ytterväggar och cykelförvaring ovan mark upptar. Det här var så klart en tveksam idé redan från början, men vad som i dag gör den än mer tveksam är att väggtjocklekarna, till följd av uppskruvade energikrav, i princip har fördubblats de senaste decennierna. Redan i ett genomsnittligt bostadsprojekt så handlar det här om stora ytor. Till detta ska sedan adderas de senaste årens hissade krav på bland annat cykelförvaring.

Höjda energikrav är givetvis på sin plats, liksom bättre lösningar för att underlätta och uppmuntra cyklande. Problemet är i stället att kommunerna lever kvar med ett system där fastighetsutvecklare tvingas betala allt mer pengar för ytor som aldrig kommer att generera några hyres- eller försäljningsintäkter.

Det här resonemanget handlar inte om att dra en lans för fastighetsutvecklare. Det handlar om att väcka frågan om hur BTA-modellen stöder kommunernas arbete att skapa goda och hållbara boende- och stadsmiljöer. Och svaret på den frågan måste rimligen innehåll en trovärdig redogörelse för vilka ekonomiska incitament modellen skapar för dem som har till uppgift att leverera det kommunerna säger sig efterfråga.

Följdfrågan blir sedan om det inte finns ett bättre sätt. Ett grepp att pröva skulle kunna vara att i stället ta betalt för BOA, alltså den faktiska boarean, i stället för BTA. Det är relativt enkelt att föreställa sig några av de positiva effekter detta skulle kunna ge, exempelvis i form av mer ljusa och öppna entréer, färre klaustrofobiska trapphus, mer generösa gemensamhetsutrymmen och inglasade balkonger. Betydligt färre loftgångar skulle vara en annan bonus.

Redan i dag har många kommuner tydliga önskemål om exempelvis väl tilltagna gemensamhetsutrymmen i sina bostadsprojekt. Önskemål som av uppenbara skäl ofta är svåra att förverkliga. Huvudproblemet i allt det här är bristen på kunskap hos både politiker och tjänstemän om vilka konsekvenser BTA-modellen har när det gäller kostnader, intäktsmöjligheter och inte minst fastighetsvärdering.

Bristen på insikt om de direkta konsekvenserna av dagens prissättningsmodell kan kanske ännu tydligare exemplifieras med att man vid markförsäljning tar exakt lika mycket betalt för en kvadratmeter mark som används för att bygga en enrumslägenhet som en kvadratmeter för att bygga en fyrarumslägenhet. Detta trots att en etta, beroende på storleksförhållanden, ger i storleksordningen 50 till 70 procent högre intäkter per kvadratmeter än en fyra.

På många håll har det byggts en alltför stor andel smålägenheter de senaste åren. När kommunerna som följd nu växlar upp kraven på en större andel stora lägenheter i projekten så bör man även överväga att se över sin prissättningsmodell så att den tar hänsyn till hur de olika kvadratmetrarna är tänkta att disponeras inom respektive projekt. Det samma gäller som sagt när det handlar om möjligheterna att förverkliga de fagra visioner om boende- och stadskvaliteter som man lovat sina invånare.•